Por um longo tempo, Vanke não deu atenção suficiente aos negócios.Mas, nesta fase, os negócios são uma “balsa” importante para Vanke atravessar o ciclo.
De acordo com o relatório anual divulgado no final de março, em 2023, os negócios da Vanke (incluindo o projeto não paralelo) foram a receita operacional de 9,11 bilhões de yuan, um aumento de 4,6%no ano.Entre eles, a receita operacional dos projetos comerciais gerenciados por Yinli foi de 5,7 bilhões de yuan, um aumento de 4,1%no ano em ano.No final do período, um total de 203 projetos comerciais (excluindo projetos de gerenciamento de saída de ativos leves) abriu um total de 11,58 milhões de metros quadrados.
No lado negativo do setor imobiliário, os negócios estão um certo grau de pedra do cockpit.Seja a venda do Qibao Vanke Plaza ou a emissão de REITs de ofertas públicas, ativos comerciais aliviam a pressão de liquidez do estágio atual de Vanke.
Os clientes comerciais foram informados de que os negócios gerais da Vanke consistem em duas partes, e alguns deles são grupos comerciais sob a jurisdição de empresas urbanas.
A outra parte é o grupo Yinli. City Mega “em centros de negócios de nível urbano.
Portanto, muitas pessoas pensam que a linha dos negócios de Vanke sempre foi mais caótica.
Em janeiro de 2024, o documento interno da Vanke anunciou o estabelecimento de uma divisão de negócios, e o grupo de negócios e o Grupo da Índia foram unificados na divisão de negócios. Divisão e Wang Haiwu foi o parceiro principal do Departamento de Negócios.
Na estrutura de negócios do Vanke Group, o departamento de negócios pertence ao grupo de negócios (BG) e é o mesmo que o BG e a propriedade BG que as 7 principais regiões.
Alguns analistas acreditam que, através do estabelecimento de uma empresa de negócios, Vanke tentou coordenar os negócios do Grupo da Índia e da BG regional.O relatório anual também afirmou que o estabelecimento de uma divisão de negócios é focar no fortalecimento da construção dos negócios do grupo.
Receita de 9,1 bilhões
De acordo com os dados divulgados pelo Relatório Anual da Vanke, o desenvolvimento e operações comerciais de propriedades incluem shopping centers, negócios comunitários e outros formulários de negócios.
Em 2023, a Vanke Commercial Business (incluindo projetos não paralelos) receita operacional de 9,11 bilhões de yuans, um aumento de 4,6%ano -em ano.Entre eles, a receita operacional dos projetos comerciais gerenciados por Yinli foi de 5,7 bilhões de yuan, um aumento de 4,1%no ano -em ano e a taxa de aluguel foi de 94,8%, um aumento de 1,6 pontos percentuais anos em ano.
A abertura contínua do projeto aumentou a receita comercial da Vanke ano a ano. .
No final do período do relatório, a Vanke abriu um total de 203 projetos comerciais (excluindo projetos de gerenciamento de produção de luminosos), com uma área de construção de 11,58 milhões de metros quadrados; metros.Entre eles, Yinli abriu um total de 74 projetos comerciais (excluindo projetos de gerenciamento de produtos leves), com uma área de construção de 7,14 milhões de metros quadrados;
O layout principal é nas cidades da primeira e da segunda -nos projetos de negócios gerenciados por Vanke, a escala do delta do rio Yangtze e do delta do rio Pearl representou mais de 52%, a proporção de quatro cidades mais importantes representadas por 24%e a proporção de cidades de primeira e segunda e segunda representaram mais de 90%.
Em 2023, 15 projetos comerciais, incluindo a cidade de Chongqing Impression, o clube de Xangai Longhua, o Shenzhen Wan Ruiyin Shopping Center foi aberto.
Vale ressaltar que a Vanke não foi paga até o presente; portanto, o investimento no relatório sobre o relatório é um “investimento em capital de longo prazo” e a receita gerada pertence à “receita de investimento”.Nos documentos de emissão das ofertas públicas REITs, o Yinli Group também disse que a empresa também disse que “nenhum controlador real. Qualquer investidor não pode controlar a empresa”.
O Grupo da Índia era conhecido anteriormente como comerciantes de investimento Shenzhen.
Por um longo tempo, o setor comercial de Vanke é dividido em dois campos principais.
A operação de ambas as partes é relativamente independente.
Balsa comercial
Em 2021, Wang Haiwu, então COO do Vanke Group, desceu ao imperador do Presidente da Índia.Naquela época, a análise apontou que a intenção pode tornar Yinli a plataforma unificada e apenas operacional dos negócios de Vanke.
De acordo com as notícias de 2022, o ajuste de Vanke de alguns projetos comerciais em cada região foi gerenciado pelo Yinli Group. .No entanto, o site oficial de Yinli afirmou que, em 2022, a administração de 45 projetos comerciais da Vanke.
Naquela época, algumas pessoas relevantes disseram que os principais projetos regionais e comunitários envolvidos em alguns projetos regionais e orientados para a comunidade, principalmente para os recursos comerciais de projetos semelhantes na região, podem ser usados e intensivos, nem todos os projetos da Vanke BG.Após a sobreposição do projeto, a área de gerenciamento do grupo indiano aumentará para 12 milhões de metros quadrados.
Em janeiro de 2024, o Commercial Business e o Yinli Group nas sete regiões de Vanke foram unificados na Divisão de Negócios, e Sun Jia atuou como parceiro -chefe da Divisão de Negócios.
Isso também é considerado um grande passo à frente.
O site oficial da Yinli divulgou que, em outubro de 2023, os projetos de gerenciamento operacional da empresa excederam 53 cidades em todo o país, com uma escala de ativos de quase 100 bilhões de yuan, e a área de gerenciamento excedeu 12 milhões de metros quadrados.
No entanto, mesmo que tenha sido adquirido, a lucratividade comercial da Vanke não conseguiu melhorar rapidamente.Se comparado à China Resources Land e Longhu, no final de 2023, a escala dos recursos da China Recursos e os projetos de negócios da Longhu foram um pouco mais baixos que os negócios de Vanke, mas a renda de aluguel é de 17,9 bilhões de yuan e 10,28 bilhões de yuans, respectivamente, e o A taxa de aluguel é de 96,5%e 96,2%, respectivamente.
Para Vanke, o desenvolvimento de negócios é um grande desafio, e a maior proporção de negócios é o negócio.O presidente conjunto de Vanke, Zhu Jiu, foi melhor que a reunião de desempenho de 2023 e mencionou a pressão dos fundos provocados por Vanke enfrentando três tesouras.
Um deles é a pressão gerada pelo layout operacional da Vanke.De acordo com a experiência de pares, em termos de financiamento de capital, a escala de 100 bilhões é o declínio nas vendas (a pressão de juros provocada) para equilibrar 5 bilhões de negócios EBITDA e NOI.Vanke precisa melhorar o EBITDA, NOI e NPI para negócios.
Zhu Jiusheng apresentou que a escala de negócios operacional da Vanke está perto de 400 bilhões de yuan.
Ou seja, os negócios operacionais da Vanke têm um baixo rendimento e alguns nem chegam às taxas de juros de empréstimos bancários.Também baseado na terra dos recursos da China como uma comparação, a receita comercial recorrente divulgada pela China Recursos abrange dividendos e múltiplos de juros de 1,9.
No entanto, parte do fluxo de caixa da propriedade operacional da Vanke vem de sua receita de aluguel relativamente estável.
Resgate de ativos
Sob a situação atual do setor imobiliário, os ativos comerciais de propriedade comercial também contribuíram com o fluxo de caixa para Vanke até certo ponto.
O descarte de ativos é a escolha mais direta da liquidez e da alavancagem.Após a conclusão da transação, Vanke se retirou completamente, e a exposição se tornou o único detentor da propriedade.
Este projeto é um projeto comercial de Xangai Star e também é um projeto que teve um bom desempenho por vários anos seguidos, mas na situação, Vanke ainda optou por vender o projeto de fabricação de dinheiro para fluxo de caixa.
Vale ressaltar que, em 2021, quando a exposição adquiriu 50%de patrimônio líquido de Qibao Wanke Plaza da GIC com 2,772 bilhões de yuan, a avaliação geral do projeto foi de 6,58 bilhões de yuan e o acordo de transação foi de 6,4 bilhões de yuan.
Nas mais recentes transações, a avaliação geral do Qibao Vanke Plaza aumentou para 7,06 bilhões de yuan, mas o preço do contrato de transação é de apenas 5,2 bilhões de yuans, com um desconto de quase 30 %.
No entanto, uma pessoa de negócios apontou que Vanke teve que escolher entre o descarte do projeto e a descamação de projetos “valiosos” em sua mão.
Além dos canais de financiamento convencionais, a Vanke também está buscando várias formas de cooperação, incluindo financiamento de ações, REITs e ofertas públicas.É relatado que os ativos disponíveis da Vanke incluem projetos de renovação urbana, propriedades de varejo, escritórios, habitação de aluguel, parques de logística e hotéis.
Atualmente, a maior preocupação é o avanço do REIT do consumidor do CICC.
Os clientes comerciais foram informados de que a venda pública do consumidor da CICC REIT encerrou o aumento antecipadamente. yuan.
O consumidor do CICC REIT toma Hangzhou Xixi City como o ativo subjacente. 2,1 bilhões de yuan.
Em termos de relação de aluguel, a taxa média de arrendamento da taxa de leasing ponderada da cidade de impressão de Xixi foi de 98,2%em 2014-2022. 2023, a taxa de arrendamento atingiu 99,6%.
Atualmente, de acordo com as observações comerciais, embora Vanke tenha tomado a casa como seu negócio principal por muitos anos, ela tem uma indústria diversificada, mas está balançando no caminho de desenvolvimento do setor comercial.
Uma fonte revelou que a Vanke pretendia promover o setor de negócios para se tornar público, mas, como o projeto de direção de direção libera REITs e ativos com forte lucratividade, a listagem geral não será mais promovida.
Desse ponto de vista, o caminho de desenvolvimento do setor de negócios de Vanke ainda não foi observado, mas o fluxo de caixa trazido pelos negócios imobiliários comerciais ajudou a empresa controladora a aprovar a dificuldade.
Em março de 2024, os principais ativos do Yinli Group da sede de Shenzhen de Shenzhen obtiveram 3,59 bilhões de yuan em empréstimos de propriedade operacional para CMBs devido à resgate de 2026 com antecedência.
Em março de 2024, a Índia acumulou um total de 8,4 bilhões de yuans em empréstimos operacionais de propriedades para substituir os negócios da CMBS.
A gerência de Vanke introduziu na reunião de desempenho de que os empréstimos de propriedade operacional são mãos duplas -com as contradições de retirada e reembolso da Vanke. 2014. Empréstimos de propriedade sexual de 10 bilhões.
Recentemente, a S&P reduziu a classificação da Vanke para “BB+”, que mencionou que, para complementar a liquidez da empresa controladora, estima -se que a Vanke Enterprises use os novos empréstimos comerciais do banco e a renda do descarte de ativos.
O uso de propriedades de investimento não garantidas pode obter empréstimos imobiliários comerciais dos bancos.
No final de janeiro de 2024, o Banco Central e a Administração de Supervisão e Administração do Estado relaxaram as disposições de como as empresas usaram a receita de empréstimos das propriedades comerciais, inclusive para títulos de liquidação.A taxa de valor do empréstimo não deve exceder 70%do valor da avaliação da propriedade.Portanto, a S&P acredita que as empresas da Vanke podem aumentar ainda mais os empréstimos de propriedades comerciais dos bancos para o refinamento para a próxima dívida.
Em outras palavras, esse empréstimo hipotecário aumentará a taxa de compromisso de ativos da Vanke Enterprises.No final de 2023, os ativos de Vanke de apenas 34,5 bilhões de yuan foram prometidos para empréstimos bancários.No final de 2023, as dívidas hipotecárias representaram apenas 7%da dívida total.
