Fonte: Ruisi Institution
Alguns dias atrás, a Huaxia Jinmao Commercial REIT anunciou o primeiro trimestre do relatório de desempenho deste ano.Esta é a primeira transcrição entregue no Huaxia Jinmao Commercial REIT desde o seu estabelecimento em 31 de janeiro de 2024.
Do ponto de vista dos dados, o desempenho operacional é bom durante o período do fundo.
De acordo com o relatório financeiro, de 31 de janeiro de 2024 (o contrato do fundo Data) a 31 de março de 2024, a Huaxia Jinmao Commercial REIT percebeu a receita total de 14,621 milhões de yuan e 80,785 milhões de yuans em Ebitda.A quantidade de distribuição é de 8,8728 milhões de yuans.
Lu Lingzhuo, gerente do Huaxia Jinmao Commercial REIT Fund, disse no briefing de desempenho realizado em 24 de abril que o EBITDA do fundo no primeiro trimestre foi maior do que o esperado, principalmente porque o modelo de negócios do modelo de negócios da cidade foi transformado pela joint venture Modelo de negócios para vários modelos de negócios.
Entende -se que o projeto de infraestrutura realizado pelo Huaxia Jinmao Commercial REIT deve ser localizado no Centro de Compras da Cidade de Changsha Luanxiu, localizado no distrito de Changsha, distrito de Yuelu, cidade de Changsha, Província de Hunan.A avaliação de ativos do Centro de Shopping da cidade de Changsha Luanxiu é de 1,065 bilhão, a área de construção de ativos é de 102.700 metros cúbicos e a área arrendada é de 612.000 metros cúbicos.
Em 31 de março de 2024, a taxa de aluguel de Changsha Luanxiu City Shopping Center era de 98,26%. relativamente alto.
Em 31 de março de 2024, a área de leasing da loja principal do projeto representava 55%, e a área de arrendamento de lojas especializadas representava 45%.O aluguel médio da loja principal é de cerca de 34 yuan/quadrado/mês, e o aluguel médio da loja especializada é de cerca de 146 yuan/quadrado/mês.Comparado com o nível de aluguel da avaliação do manual de recrutamento e 30 de junho de 2023, o aluguel das principais lojas e lojas especializadas alcançou um crescimento de cerca de 5%.
O excelente desempenho fez com que a China Jinmao intencionalmente “atingisse o ferro enquanto estava quente”.
De acordo com Ding Yan, vice -presidente da China Jinmao e gerente geral da Jinmao Wine Merchants, atualmente, a China Jinmao estabeleceu uma plataforma profissional de REITs e continuará injetando mais ativos na plataforma REITs no futuro.”Atualmente, selecionamos inicialmente os projetos a serem expandidos. Depois que os projetos relevantes atendem ao status operacional estável e atendem aos requisitos regulatórios, iniciaremos a expansão e a preparação o mais rápido possível”.
A seguir, o registro real do Huaxia Jinmao Commercial REIT no primeiro trimestre de 2024:
Pergunta: Como visualizar as perspectivas de desenvolvimento da infraestrutura de consumidores Oferta pública REITs e a futura estratégia de desenvolvimento de Offerências públicas da China Jinmao de REITs?
Ding Yan (vice -presidente da China Jinmao e gerente geral de comerciantes de vinho Jinmao):Primeiro, acreditamos que a Oferta Pública da Infraestrutura do Consumidor tem um enorme potencial de mercado.
Atualmente, meu país tem três pedidos para REITs de infraestrutura de consumidores, com um valor geral de mercado de cerca de 9 bilhões de yuan.Com referência ao mercado de REITs de oferta pública em países desenvolvidos, levando o mercado de REITs nos EUA como exemplo, o número de produtos de varejo de negócios REITs é responsável pela maior proporção.A julgar pela escala absoluta e da proporção relativa de REITs de consumidores em meu país, ainda há espaço para melhoria.
Por outro lado, a emissão de REITs de oferta pública do consumidor também é propícia à construção de uma infraestrutura de maior qualidade e mais eficiente do consumidor, melhorar o ambiente do consumidor, otimizar os cenários do consumidor e desempenhar um papel positivo na expansão da demanda doméstica e na melhoria do consumo.
Para as empresas, através da emissão de REITs de oferta pública do consumidor, o circuito fechado de capital do investimento para a saída e o reinvestimento pode ser concluído, o que melhora bastante a liquidez de ativos e fundos.
Para a China Jinmao, a emissão da oferta pública de infraestrutura de consumidores pode abrir um novo caminho para os ativos comerciais de alta qualidade da China A plataforma REITS está equipada com ativos de alta qualidade para obter atividades de ativos, expandir o investimento eficaz, acelerar a construção da infraestrutura do consumidor, promover a otimização das condições de consumo urbano e a inovação em cenários de consumidores.
Pergunta: Qual é o futuro plano de expansão do Huaxia Jinmao Commercial REIT?
Ding Yan:Como todos sabemos, a expansão é uma nova garantia importante para o desenvolvimento sustentável de REITs públicos. Depois de outro.
Especificamente, selecionamos inicialmente projetos que estão planejados para expandir. tempo.
Pergunta: De acordo com as instruções de recrutamento, a proporção de arrendamentos devidos em 2023 é de 23 %.Quais são as reservas dos inquilinos?
Wang Jian (Gerente Geral de Changsha Luanxiucheng):Em relação a esse problema, expliquei em várias dimensões. Atualizar marcas.
Em termos de experiência, dividiremos o cultivo do shopping de acordo com um ciclo a cada 3 anos.2017 é o primeiro ano de operação de Shixiucheng. Cidade inaugurou outra chance de crescimento.
Segundo, em relação à situação de renovação, a taxa média de renovação histórica de Luanxiucheng é de cerca de 64%.Ao mesmo tempo, continuaremos a realizar pesquisas de consumidores e previsão de negócios. e desempenho de desempenho e ajustes dinâmicos, tanto quanto possível para reduzir a taxa de aluguel de projeto, aumentar continuamente a marca e aumentar a receita do projeto.
Terceiro, resolvemos e tocamos um por um em 2023 para os arrendamentos que expiraram em 2024, e bloquearemos a intenção do arrendamento do arrendamento 3 meses antes do vencimento.No final do primeiro trimestre, a taxa de aluguel do projeto era de 98,26%e a transição geral era relativamente estável.Nossas reservas de marca não apenas têm marcas locais em Changsha e Hunan, mas também têm muitas marcas de cooperação estratégica com negócios nacionais de layout.Além dos recursos de investimento do território, toda a grande plataforma do Jinmao Commercial tem um apoio muito alto à cidade de Changsha Luanxiu.
De um modo geral, seja um desempenho histórico de renovação, um plano para o projeto e o apoio do suporte de recursos da plataforma, estamos muito confiantes no período de transição dos aluguéis durante os aluguéis da cidade do show este ano.
Pergunta: Posso perguntar às perspectivas específicas do projeto sobre a taxa de leasing e o nível de aluguel no futuro?
Wang Jian:Em geral, ainda temos um plano planejado de acordo com o plano estabelecido do recrutamento. O gerente do fundo e o projeto também darão jogo completo à iniciativa subjetiva e buscará retornos em excesso com base na constante conquista do desempenho operacional.
Seja uma loja especializada ou a loja principal, o aluguel médio atual continuou a crescer em comparação com os dados históricos divulgados.
Por outro lado, nos preparamos totalmente para o período de aluguel em 2024. Temos uma riqueza de reservas para reservar inquilinos e podemos garantir totalmente a transição suave do período de ajuste do arrendamento.De acordo com a carta de recrutamento, a área geral da área planejada era de 4.826 metros quadrados em 2024, e a área a ser substituída foi de 10.530 metros quadrados. O ritmo corresponde à intenção da marca de intenção.Ao mesmo tempo, continuaremos prestando atenção às mudanças nos mercados e nas bases de clientes e faremos ajustes dinâmicos ao plano de licitação e à marca de intenção a tempo.
A longo prazo, combinaremos a tendência do desenvolvimento do distrito comercial, bem como mudanças nos hábitos do consumidor, posicionamento do projeto, etc., para formular a estratégia de investimento a longo prazo e o planejamento de liquidação da marca, otimizar a combinação de formatos, e aprimorar o poder do produto do projeto.
Pergunta: Atualmente, a proporção das principais lojas é de 55 %.
Wang Jian:No estágio inicial do projeto, foi afetado pelos incidentes de saúde pública, e o ritmo do regulamento foi interrompido.
No modelo de avaliação da avaliação e previsão do projeto, de fato, ele não considerou a oportunidade de promover o crescimento trazido pelo ajuste da loja principal e pela otimização da combinação de formato. muito tempo.Combinaremos vários fatores, como o posicionamento do projeto e a operação da marca. , arrendamento e trocas.
Pergunta: No primeiro trimestre de 2024, a taxa de aluguel, o EBITDA e a taxa de distribuição disponível foram compatíveis e excederam as expectativas, mas a receita operacional foi menor do que o esperado.
Lu Lingzhuo (gerente do Huaxia Jinmao Commercial REIT Fund): Primeiro, o projeto Luanxiucheng é um modelo de gerenciamento de transporte cobrado completo. esperado.
O projeto Luanxiucheng foi aberto por 7 anos. Vários modelos de negócios.Do ponto de vista da eficiência dos dois modelos, a taxa de imposto do modelo de negócios de joint venture é de 13%e a taxa de imposto de vários modelos de negócios é de 6%. e o projeto.
Do ponto de vista dos negócios, o ajuste em vários modelos, os inquilinos têm maior liberdade operacional e fluxo de caixa, o que melhora a eficiência operacional.Portanto, o negócio associado do projeto é transformado em vários negócios e é uma transformação de vitória -win para inquilinos e projetos.
Do ponto de vista dos dados financeiros, a receita e os custos da joint venture estão incluídos na conta da empresa do projeto, e o lucro é o lucro bruto da joint venture, e os múltiplos negócios são cobrar uma taxa de gerenciamento fixa ou de desenho são grandes diferenças entre eles.
Em seguida, você pode comparar o lucro líquido obtido pela receita desbloqueada e pelo custo dos associados no momento da emissão com os dados atuais. de emissão.Ao mesmo tempo, é precisamente devido às mudanças nos negócios associados que a empresa atual do projeto mostra que a receita operacional é menor que o esperado, mas o EBITDA é maior que o resultado esperado.De fato, o desempenho geral do projeto está de acordo com os padrões. Os projetos sustentáveis do projeto sustentável se desenvolvem.
Pergunta: Este relatório trimestral EBITDA e a taxa de distribuição disponível é um pouco mais do que o esperado.
Lu Lingzhuo:Os projetos imobiliários têm um certo periódico e os negócios sempre terão altos e baixos baixos e baixos.
Os REITs públicos são um produto de longo prazo. e faça pleno uso das vantagens relativas de várias áreas do shopping.Ao mesmo tempo, com base nas marcas e reservas existentes de inquilinos, com base nas mudanças no mercado, ajustam dinamicamente a distribuição dos formatos, oriem a atualização da marca, aprimoram a eficiência operacional geral do projeto e alcançam o desenvolvimento sustentável do projeto .
Pergunta: Como ver o desempenho do mercado secundário após a listagem do REIT comercial da Huaxia Jinmao?
Lu Lingzhuo:O preço do mercado secundário será afetado por todo o setor e as flutuações do mercado. do mercado secundário é a lucratividade real dos ativos subjacentes, bem como as expectativas humanas de investimento para o desempenho do projeto.
A Huaxia Jinmao Commercial REIT Data divulgou este relatório trimestral é um pouco esperado opinião.
Pergunta: Como consideram a frequência de dividendos comerciais da Huaxia Jinmao?
